Was ein Wohnrecht ist
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt, ein Gebäude oder eine Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers selbst zu bewohnen. Es wird im Grundbuch eingetragen. Anders als beim Nießbrauch darf der Berechtigte die Wohnung nicht vermieten.
So schätzt der Rechner
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Der Vervielfältiger ist der Barwert einer jährlichen Zahlung über die restliche Lebenserwartung bei 5,5 % Zins. Der Rechner nutzt die Werte aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 für Stichtage ab 2026 (Sterbetafel 2022/2024). Eine 70-jährige Frau mit 9.000 € Jahresmiete ergibt einen Vervielfältiger von 11,107 und rund 99.963 €.
Was das Finanzamt ansetzt
Für Schenkung- und Erbschaftsteuer schreibt § 14 BewG Vervielfältiger aus der aktuellen Sterbetafel vor, die das Bundesfinanzministerium jährlich veröffentlicht. Außerdem darf der Jahreswert höchstens den Wert der Wohnung geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Tragen Sie den Wert der Wohnung ein, kappt der Rechner den Jahreswert entsprechend. Der Vervielfältiger stammt für jedes vollendete Lebensjahr direkt aus der amtlichen Tabelle des BMF. Die Vorgehensweise ist dieselbe wie beim Nießbrauch-Rechner.
Wertetabelle: Ortsübliche Jahresmiete
Übrige Eingaben: Voreinstellung.
| Ortsübliche Jahresmiete | Wert des Wohnrechts | Angesetzter Jahreswert | Vervielfältiger (BMF 2026) |
|---|---|---|---|
| 0 € | 0 € | 0 | 11,107 |
| 166.667 € | 1.851.170,37 € | 166.667 | 11,107 |
| 333.333 € | 3.702.329,63 € | 333.333 | 11,107 |
| 500.000 € | 5.553.500 € | 500.000 | 11,107 |
| 666.667 € | 7.404.670,37 € | 666.667 | 11,107 |
| 833.333 € | 9.255.829,63 € | 833.333 | 11,107 |
| 1.000.000 € | 11.107.000 € | 1.000.000 | 11,107 |
Vervielfältiger nach § 14 BewG laut BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (Stichtage ab 1.1.2026). Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Aktualisiert am 6. Oktober 2026Quellen: § 1093 BGB – Wohnungsrecht ↗§ 14 BewG – Lebenslängliche Nutzungen ↗§ 16 BewG – Begrenzung des Jahreswerts ↗
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Wert eines Wohnrechts?
Jährlicher Mietwert mal Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht des Berechtigten.
Welcher Zins gilt?
5,5 % nach § 14 BewG.
Darf ich die Wohnung mit Wohnrecht vermieten?
Nein. Das ist nur mit einem Nießbrauch erlaubt.
Mindert das Wohnrecht die Schenkungsteuer?
Ja, sein Kapitalwert wird vom Wert der Immobilie abgezogen.
Wie genau ist der Rechner?
Er nutzt für jedes Lebensalter den amtlichen Vervielfältiger der BMF-Tabelle für Bewertungsstichtage ab 2026. Abweichungen entstehen vor allem beim Jahreswert und bei Sonderfällen.