So wird gerechnet
18.000 € Miete minus 3.000 € laufende Kosten, 5.000 € Zinsen, 4.000 € AfA und 1.000 € weitere Kosten ergeben 5.000 € Überschuss. Zu 50.000 € übrigem Einkommen addiert, kostet das rund 1.799 € mehr Einkommensteuer.
Werbungskosten
Abziehbar sind unter anderem Schuldzinsen, Abschreibung, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung und Reparaturen. Tilgung ist nicht abziehbar. Die Abschreibung zeigt der AfA-Rechner.
Verluste
Ein Verlust aus Vermietung mindert die übrige Steuer. Bei verbilligter Vermietung gilt seit 2021: Unter 50 % der ortsüblichen Miete werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt, zwischen 50 % und 66 % entscheidet eine Totalüberschussprognose, ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG).
Wertetabelle: Jährliche Mieteinnahmen
Übrige Eingaben: Voreinstellung.
| Jährliche Mieteinnahmen | Ergebnis | Summe Werbungskosten | Einkünfte aus Vermietung |
|---|---|---|---|
| 0 € | -4.273 – -4.273 € tarifliche Steuerwirkung | 13.000 € | -13.000 € |
| 833.333 € | 361.631 – 361.631 € tarifliche Steuerwirkung | 13.000 € | 820.333 € |
| 1.666.667 € | 736.631 – 736.631 € tarifliche Steuerwirkung | 13.000 € | 1.653.667 € |
| 2.500.000 € | 1.111.631 – 1.111.631 € tarifliche Steuerwirkung | 13.000 € | 2.487.000 € |
| 3.333.333 € | 1.486.631 – 1.486.631 € tarifliche Steuerwirkung | 13.000 € | 3.320.333 € |
| 4.166.667 € | 1.861.631 – 1.861.631 € tarifliche Steuerwirkung | 13.000 € | 4.153.667 € |
| 5.000.000 € | 2.236.631 – 2.236.631 € tarifliche Steuerwirkung | 13.000 € | 4.987.000 € |
Vereinfachte Überschuss- und Tarifrechnung für 2026. Keine Prüfung einzelner Werbungskosten, AfA-Voraussetzungen oder Verlustbeschränkungen; keine Steuerberatung.
Aktualisiert am 6. Oktober 2026Quellen: § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung ↗§ 7 EStG – AfA ↗
Häufige Fragen
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja, den Überschuss nach Werbungskosten.
Ist die Tilgung absetzbar?
Nein, nur die Zinsen.
Wie hoch ist die AfA?
Meist 2 % oder 3 % des Gebäudewerts.
Was gilt bei Vermietung an Angehörige?
Unter 50 % der ortsüblichen Miete werden die Werbungskosten anteilig gekürzt; zwischen 50 % und 66 % kommt es auf eine Totalüberschussprognose an, ab 66 % gibt es keine Kürzung.
Kann ein Verlust entstehen?
Ja, und er mindert die übrige Steuer.