Kurz erklärt
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses: Sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Bei einer Vergleichsmiete von 10,00 €/m² sind also höchstens 11,00 €/m² erlaubt, bei 65 m² folglich 715,00 € Nettokaltmiete im Monat.
Die Regel gilt nur in Gebieten, die die Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Solche Verordnungen dürfen längstens bis zum 31. Dezember 2029 gelten. Ausnahmen bestehen unter anderem für Neubau, für umfassend modernisierte Wohnungen und für eine höhere Vormiete. Zu viel gezahlte Miete können Sie nur zurückverlangen, wenn Sie den Verstoß gerügt haben.
So wird gerechnet
Grenze im Monat = Grenze je m² × Wohnfläche
Überschreitung im Monat = (vereinbarte Miete je m² − Grenze je m²) × Wohnfläche, mindestens 0 €
Mit „Höhere zulässige Vormiete“ gilt der größere Wert aus Regelgrenze und Vormiete, mit „Einfache Modernisierung“ kommt der eingegebene Zuschlag hinzu. Alle Mieten sind Nettokaltmieten je m². Bei Neubau, umfassender Modernisierung oder einem Wohnort außerhalb der Verordnung nennt der Rechner keine Zahl, weil keine Grenze greift. Die Prozentangabe bezieht sich auf die Grenze, nicht auf die Vergleichsmiete.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten vergleichbaren Wohnraums der letzten sechs Jahre, meist aus dem Mietspiegel; Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB).
Obergrenze nach Vergleichsmiete
Ergebnisse des Rechners für 65 m² ohne Ausnahme; die letzte Spalte zeigt den Spielraum über der Vergleichsmiete.
| Vergleichsmiete | Grenze je m² | Grenze im Monat | Spielraum im Monat |
|---|---|---|---|
| 8,00 €/m² | 8,80 € | 572,00 € | 52,00 € |
| 9,50 €/m² | 10,45 € | 679,25 € | 61,75 € |
| 11,00 €/m² | 12,10 € | 786,50 € | 71,50 € |
| 13,00 €/m² | 14,30 € | 929,50 € | 84,50 € |
| 15,00 €/m² | 16,50 € | 1.072,50 € | 97,50 € |
Beispielrechnungen
1. Ohne Ausnahme: Vergleichsmiete 10,00 €/m², vereinbart 12,00 €/m² (780,00 €), 65 m². Die Grenze liegt bei 11,00 €/m², also 715,00 € im Monat. Die Miete übersteigt sie um 65,00 € monatlich, 780,00 € im Jahr und 9,1 %.
2. Mit Vormiete: Vergleichsmiete 9,50 €/m², Vormiete 12,50 €/m², vereinbart 12,80 €/m², 55 m². Ohne Vormiete läge die Grenze bei 10,45 €/m² (574,75 € im Monat), mit Vormiete bei 12,50 €/m² (687,50 €). Die vereinbarten 704,00 € überschreiten das um 16,50 € im Monat, 198,00 € im Jahr.
3. Mit Modernisierung: Vergleichsmiete 11,00 €/m², 48 m², vereinbart 14,00 €/m² (672,00 €). Angenommen, es fielen 9.000 € anrechenbare Modernisierungskosten an: 8 % sind 720,00 € im Jahr, 60,00 € im Monat, 1,25 €/m². Die Grenze steigt von 12,10 € auf 13,35 €/m² (640,80 € im Monat). Es bleiben 31,20 € Überschreitung im Monat, ohne Zuschlag wären es 91,20 €.
Wo die Mietpreisbremse gilt
Entscheidend ist, ob die Gemeinde am Tag des Vertragsschlusses in einer wirksamen Landesverordnung steht (§ 556d Abs. 1 und 2 BGB). Gebiet und Laufzeit unterscheiden sich von Land zu Land:
- Baden-Württemberg: 130 Städte und Gemeinden, Verordnung bis 31. Dezember 2026. Entwürfe zur Verlängerung hat die Landesregierung am 22. September 2026 zur Anhörung freigegeben.
- Hessen: 49 Gemeinden, Verordnung bis 25. November 2026, Neufassung angekündigt.
Prüfen Sie daher die Gebietsliste Ihres Landes und das Datum Ihres Vertragsschlusses. Der Rechner fragt nur ab, ob der Wohnort erfasst ist, und prüft das nicht selbst.
Ausnahmen und Zuschläge
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB).
- Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung danach ist ausgenommen (§ 556f Satz 2).
- Vormiete: Eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden; Minderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses zählen nicht (§ 556e Abs. 1).
- Modernisierung: Bei Maßnahmen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn darf die Grenze um den Betrag steigen, den eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 ergäbe (§ 556e Abs. 2).
- Weitere Fälle (§ 549 Abs. 2 und 3): Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, bestimmte möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung, Anmietung durch öffentliche Träger oder Wohlfahrtsträger für Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf sowie Studenten- und Jugendwohnheime.
Auf Vormiete, Modernisierung, Neubau oder umfassende Modernisierung kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er vor Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert in Textform Auskunft gegeben hat (§ 556g Abs. 1a und 4 BGB).
Rüge und Rückforderung
Nur der überhöhte Teil der Miete ist unwirksam, der Vertrag bleibt bestehen (§ 556g Abs. 1 BGB). Zu viel Gezahltes können Sie nach Bereicherungsrecht zurückverlangen, aber nur nach einer Rüge in Textform (Abs. 2). Erfolgt sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis noch, erfasst die Rückforderung auch Zahlungen vor der Rüge. Sonst gibt es nur die Beträge zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wurden. Hat der Vermieter Auskunft erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen.
Gesetzentwurf 2026: Möblierung und Kurzzeitmiete
Die Bundesregierung hat am 1. Juli 2026 einen Gesetzentwurf in den Bundestag eingebracht (Drucksache 21/6807; erste Lesung am 9. Juli 2026). Ein Möblierungszuschlag soll höchstens 1 % des geschätzten Zeitwerts der Einrichtung im Monat betragen; bei voll ausgestatteten Wohnungen soll ein Zuschlag bis 10 % der Miete für die unmöblierte Nutzung als angemessen vermutet werden. Wohnraum für vorübergehenden Bedarf soll nur bis zu sechs Monate (bei später längerem Bedarf acht) ausgenommen sein. Ob und wie der Entwurf in Kraft tritt, ist offen; bis dahin gilt das bisherige Recht.
Typische Fehler und Sonderfälle
- Die Gesamtmiete statt der Miete je m² eingeben: 780,00 € bei 65 m² sind 12,00 €/m².
- Warm- oder Inklusivmiete verwenden. Betriebs- und Heizkosten müssen vorher heraus, da Mietspiegel meist Nettokaltmieten ausweisen.
- Einen Mietspiegelwert ohne passende Einordnung übernehmen: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage müssen zur Wohnung passen (§ 558 Abs. 2 BGB).
- Die Vertragsfläche ungeprüft übernehmen; die tatsächliche Fläche lässt sich mit dem Wohnfläche-Rechner ermitteln.
- Eine Staffelmiete nur am Anfang prüfen: Jede Staffel muss die Grenze einhalten (§ 557a Abs. 4 BGB). Rechnen Sie jede Stufe einzeln, auch mit dem Staffelmiete-Rechner.
Grenzen des Rechners
Der Rechner prüft weder, ob Ihre Gemeinde in der Landesverordnung steht, noch ordnet er die Wohnung in einen Mietspiegel ein; beides geben Sie vor, und die Auswahl des Bundeslands ändert die Rechnung nicht. Vormiete und Modernisierungszuschlag übernimmt er als bereits geprüfte Beträge je m² und kennt immer nur einen Sonderfall. Möblierungszuschläge, vorübergehende Vermietung, Staffel- und Indexmiete, Rügefristen und Rückforderungssummen über die Jahresdifferenz hinaus berechnet er nicht. Das Ergebnis ist eine rechnerische Erstprüfung, keine Rechtsberatung.
Weitere Rechner
Für Erhöhungen im laufenden Vertrag eignet sich der Mieterhöhung-Rechner. Den Abstand einer Miete zur ortsüblichen zeigt der Mietwucher-Rechner, eine Kaltmietspanne nach Mietspiegel der Rechner zur verlangbaren Miete. Die Warmmiete ergibt der Kaltmiete-Warmmiete-Rechner.
Rechnerische Erstprüfung nach Ihren Angaben und dem Rechtsstand vom 5. August 2026. Keine Rechtsberatung und keine automatische Adress- oder Mietspiegelprüfung.
Aktualisiert am 6. Oktober 2026Quellen: § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn ↗§ 556e BGB – Vormiete und Modernisierung ↗§ 556g BGB – Rechtsfolgen, Auskunft, Rüge ↗
Häufige Fragen
Wie viel darf die Miete bei Neuvermietung höchstens betragen?
In einem Gebiet mit Mietpreisbremse höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB). Bei 10,00 €/m² Vergleichsmiete sind das 11,00 €/m². Ausnahmen wie Neubau oder eine höhere Vormiete können die Grenze aufheben oder anheben.
Bis wann gilt die Mietpreisbremse?
Landesverordnungen dürfen nach § 556d Abs. 2 BGB längstens bis zum 31. Dezember 2029 gelten. Die tatsächliche Laufzeit regelt die Verordnung Ihres Landes; in Baden-Württemberg endet die aktuelle am 31. Dezember 2026, in Hessen am 25. November 2026.
Gilt die Mietpreisbremse in meiner Stadt?
Das entscheidet die Landesverordnung, nicht das Bundesland als Ganzes. Maßgeblich ist, ob Ihre Gemeinde am Tag des Vertragsschlusses darin genannt ist. Einige Landesministerien, etwa in Baden-Württemberg und Hessen, stellen die Gebietsliste online bereit.
Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Meist im Mietspiegel der Gemeinde. Für Mieterhöhungen nennt § 558a Abs. 2 BGB weitere Belege: eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Die Wohnung muss dem passenden Tabellenfeld zugeordnet werden.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Neubauten?
Nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB). Ausgenommen ist auch die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Der Vermieter muss darüber vor Ihrer Vertragserklärung in Textform informieren.
Was ist die Vormiete und darf sie verlangt werden?
Die Vormiete ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Liegt sie über der Grenze, darf bis zu ihrer Höhe vermietet werden (§ 556e Abs. 1 BGB). Minderungen und Erhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses bleiben unberücksichtigt.
Wie lange kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Voraussetzung ist eine Rüge in Textform. Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, erfasst die Rückforderung auch Miete vor der Rüge. Danach oder bei beendetem Mietverhältnis nur die ab Zugang der Rüge fällig gewordene Miete (§ 556g Abs. 2 BGB).
Gilt die Mietpreisbremse bei Staffel- oder Indexmiete?
Bei der Staffelmiete muss jede Staffel die Grenze einhalten; für spätere Staffeln zählt der Fälligkeitstag ihrer ersten Miete (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei der Indexmiete betrifft die Mietpreisbremse nur die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).
Wie wird ein Möblierungszuschlag behandelt?
Seine Höhe ist nach der Begründung des Regierungsentwurfs bisher gesetzlich nicht geregelt. Der Entwurf 21/6807 will sie begrenzen und liegt dem Bundestag vor. Der Rechner hat kein Feld für Möblierung und prüft einen solchen Zuschlag nicht.