Nießbrauch und Wohnrecht
Der Nießbrauch berechtigt, alle Nutzungen einer Sache zu ziehen: selbst wohnen, vermieten und die Miete behalten. Das Wohnrecht erlaubt dagegen nur das eigene Wohnen. Den Nießbrauch übernimmt der Berechtigte meist zusammen mit laufenden Kosten der Immobilie.
So rechnet der Nießbrauch-Rechner
Der Jahreswert – etwa die Nettomiete – wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Er entspricht dem Barwert über die restliche Lebenszeit bei 5,5 % Zins. Für Stichtage ab 2026 gilt für eine 65-jährige Frau laut BMF der Faktor 12,583; bei 12.000 € im Jahr ergibt das 150.996 €.
Steuerlich maßgeblich
Das Finanzamt rechnet mit den Vervielfältigern aus der jeweils aktuellen Sterbetafel, die das BMF jedes Jahr veröffentlicht, und begrenzt den Jahreswert auf den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6. Beides berücksichtigt der Rechner, wenn Sie den Steuerwert der Immobilie eintragen. Der abgezogene Wert mindert die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer. Nutzen Sie das Ergebnis als Orientierung für das Gespräch mit Notar oder Steuerberatung. Für das reine Wohnen gibt es den Wohnrecht-Rechner.
Wertetabelle: Jahreswert (z. B. Jahresmiete)
Übrige Eingaben: Voreinstellung.
| Jahreswert (z. B. Jahresmiete) | Kapitalwert des Nießbrauchs | Angesetzter Jahreswert | Vervielfältiger (BMF 2026) |
|---|---|---|---|
| 0 € | 0 € | 0 | 12,583 |
| 333.333 € | 4.194.329,14 € | 333.333 | 12,583 |
| 666.667 € | 8.388.670,86 € | 666.667 | 12,583 |
| 1.000.000 € | 12.583.000 € | 1.000.000 | 12,583 |
| 1.333.333 € | 16.777.329,14 € | 1.333.333 | 12,583 |
| 1.666.667 € | 20.971.670,86 € | 1.666.667 | 12,583 |
| 2.000.000 € | 25.166.000 € | 2.000.000 | 12,583 |
Vervielfältiger nach § 14 BewG laut BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (Stichtage ab 1.1.2026). Keine Steuerberatung.
Aktualisiert am 6. Oktober 2026Quellen: § 1030 BGB – Nießbrauch ↗§ 14 BewG – Lebenslängliche Nutzungen ↗§ 16 BewG – Begrenzung des Jahreswerts ↗
Häufige Fragen
Was ist ein Nießbrauch?
Das Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen – bei Immobilien selbst wohnen oder vermieten.
Wie wird der Nießbrauch bewertet?
Jahreswert mal Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht, Zins 5,5 %.
Warum mindert der Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Weil der Beschenkte die Erträge nicht erhält; der Kapitalwert wird abgezogen.
Gibt es eine Obergrenze?
Ja, der Jahreswert darf höchstens ein 18,6-tel des Werts der Immobilie betragen.
Wer zahlt die Kosten der Immobilie?
Das regelt der Vertrag; gesetzlich trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Erhaltungskosten und laufenden Lasten.