Kurz erklärt
Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens ist Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Bei 300.000 €, 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung ergibt das 1.375 € im Monat. Im ersten Monat fließen davon 875 € als Zins an die Bank und 500 € in die Tilgung; mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil, während die Rate gleich bleibt.
Bleiben Zins und Rate bis zum Schluss unverändert, ist das Darlehen nach rund 28,9 Jahren getilgt und hat 177.592,71 € Zinsen gekostet. Endet die Zinsbindung früher, bestimmt der dann gültige Zins die weitere Rate – entscheidend ist darum auch die Restschuld zu diesem Zeitpunkt.
So wird gerechnet
Der Rechner bestimmt zuerst die Rate, dann den Monatszins und daraus die Zahl der Monate bis zur Restschuld null:
Rechtsgrundlage ist der Darlehensvertrag nach § 488 BGB: Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, den geschuldeten Zins zu zahlen und das Darlehen bei Fälligkeit zurückzuzahlen (Abs. 1). Ohne andere Vereinbarung sind Zinsen jährlich zu entrichten (Abs. 2); der Rechner unterstellt dagegen monatliche Zahlung und Verzinsung mit einem Zwölftel des Jahreszinses. Laufzeit in Jahren: n ÷ 12, auf eine Dezimalstelle gerundet.
Tilgung im Vergleich bei 300.000 € und 3,5 % Zins
Ergebnisse des Rechners für verschiedene Anfangstilgungen. Die Restschuld nach zehn Jahren (120 Raten) ist mit derselben Formel nachgerechnet; der Rechner selbst gibt sie nicht aus.
| Tilgung | Monatsrate | Laufzeit | Zinskosten gesamt | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125,00 € | 43 Jahre | 280.989,77 € | 264.141,87 € |
| 1,5 % | 1.250,00 € | 34,4 Jahre | 216.740,46 € | 246.212,81 € |
| 2 % | 1.375,00 € | 28,9 Jahre | 177.592,71 € | 228.283,74 € |
| 3 % | 1.625,00 € | 22,1 Jahre | 131.405,14 € | 192.425,62 € |
| 4 % | 1.875,00 € | 18 Jahre | 104.694,60 € | 156.567,49 € |
Beispielrechnungen
Beispiel 1 – Standardfall: 300.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung. Rate 1.375,00 €, Laufzeit 28,9 Jahre, Zinskosten 177.592,71 €, Gesamtkosten 477.592,71 €. Nach zehn Jahren sind noch 228.283,74 € offen, rund 76 % des Darlehens.
Beispiel 2 – mehr Tilgung: gleiche Summe, gleicher Zins, aber 3 % Tilgung. Rate 1.625,00 €, Laufzeit 22,1 Jahre, Zinskosten 131.405,14 €. Die Rate steigt um 250 €, die Zinskosten sinken um 46.187,57 €.
Beispiel 3 – gleiche Rate, anderer Zins: 4,5 % Zins und 2 % Tilgung ergeben ebenfalls 1.625,00 €. Die Laufzeit beträgt 26,2 Jahre, die Zinskosten liegen bei 211.707,56 € – das sind 80.302,42 € mehr als in Beispiel 2. Nach zehn Jahren bleiben 224.400,96 € offen statt 192.425,62 €.
Zinsbindung, Restschuld und Anschlussfinanzierung
Der Rechner nimmt einen Zins bis zur letzten Rate an, ein Vertrag kann den Sollzins aber für einen kürzeren Zeitraum binden. Die Restschuld am Ende dieser Frist zeigt der Restschuld-Rechner, die Folgefinanzierung der Anschlussfinanzierung-Rechner. Jeder Prozentpunkt mehr Zins kostet bei 228.283,74 € Restschuld im ersten Jahr bis zu rund 2.282,84 € zusätzlich.
Bei gebundenem Sollzins können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist kündigen. Endet die Zinsbindung früher und ist nichts Neues vereinbart, ist die Kündigung mit einem Monat Frist frühestens zum Ende der Zinsbindung möglich (Nr. 1). Nach Abs. 3 gilt eine Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlen – die Anschlussfinanzierung muss also vorher stehen.
Zinsniveau im Herbst 2026
Die Bundesbank-Zinsstatistik (Stand 1. Oktober 2026) nennt für neu vergebene Wohnungsbaukredite an private Haushalte einen durchschnittlichen Effektivzins von 4,01 % im August 2026 (vorläufig). Nach anfänglicher Zinsbindung: bis 1 Jahr 4,40 %, über 1 bis 5 Jahre 4,03 %, über 5 bis 10 Jahre 3,81 %, über 10 Jahre 4,04 %. Bei 5 bis 10 Jahren lag der Wert im Januar 2026 noch bei 3,58 %.
Das sind Marktdurchschnitte, keine Angebote. Der Rechner benötigt den Sollzins aus Ihrem Angebot; zum Unterschied zum Effektivzins siehe die Fragen unten.
Darlehenssumme, Nebenkosten und Eigenkapital
Die Darlehenssumme ist eine Eingabe des Rechners, kein Ergebnis: Sie ergibt sich aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital. Zu den Nebenkosten zählen vor allem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Den Darlehensbedarf aus diesen Posten ermittelt der Eigenkapital-Rechner.
Vorzeitige Rückzahlung und Sondertilgung
Der Rechner kennt keine Zusatzzahlungen. Die übliche Baufinanzierung einer Privatperson ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 491 Abs. 3 BGB). Während einer Sollzinsbindung dürfen Sie dabei nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 BGB); die Bank kann dann eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB). Die Obergrenze von 1 % bzw. 0,5 % des zurückgezahlten Betrags in § 502 Abs. 3 gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Planbare Extra-Zahlungen gehören daher als Sondertilgungsrecht in den Vertrag.
Typische Fehler und Sonderfälle
- Nur die Rate vergleichen: Gleiche Raten können sehr unterschiedliche Laufzeiten und Zinskosten bedeuten (Beispiele 2 und 3).
- Effektivzins statt Sollzins eintragen: Das Feld erwartet den Sollzins; mit dem Effektivzins fällt die Rate in der Regel zu hoch aus.
- Nebenkosten vergessen: Wird nur der Kaufpreis finanziert, entsteht eine Lücke, die Eigenkapital füllen muss.
- Tilgung zugunsten der Rate drücken: Bei 1 % Tilgung bleiben nach zehn Jahren 264.141,87 € von 300.000 € offen.
- Laufzeit mit Zinsbindung verwechseln: Die ausgegebenen 28,9 Jahre gelten nur, wenn Zins und Rate bis zum Ende unverändert bleiben.
- Veränderlicher Zins: Dann ändert sich die Rate; ein solcher Vertrag ist nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar.
Grenzen des Rechners
Der Rechner geht von einem Sollzins aus, der bis zur vollständigen Tilgung gleich bleibt, sowie von monatlicher Zahlung und Verzinsung mit einem Zwölftel des Jahreszinses. Nicht erfasst sind Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen, Gebühren, Effektivzins, Zinsbindungsende und Restschuld. Bei jährlicher Verzinsung ergäben 300.000 €, 3,5 % und 2 % rechnerisch 29,4 statt 28,9 Jahre; maßgeblich ist der Tilgungsplan der Bank. Keine Finanzberatung.
Weitere Rechner
Welcher Kaufpreis zu einer tragbaren Rate passt, zeigt der Wie-viel-Haus-Rechner. Zwei Tilgungsvarianten stellt der Tilgungssatz-Vergleich gegenüber, und die Zinsersparnis durch jährliche Extra-Zahlungen berechnet der Sondertilgung-Rechner.
Vereinfachte Berechnung ohne Sondertilgungen, Zinsbindungsende oder Gebühren. Nach Ablauf der Zinsbindung kann eine Anschlussfinanzierung nötig werden. Keine Finanzberatung.
Aktualisiert am 6. Oktober 2026Quellen: Bundesbank – Wohnungsbaukredite an private Haushalte (Zinsstatistik, Neugeschäft) ↗§ 488 BGB – Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag ↗§ 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers ↗
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Rate einer Baufinanzierung?
Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Bei 300.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.375 € im Monat. Im ersten Monat entfallen davon 875 € auf Zinsen und 500 € auf Tilgung.
Wie lange dauert die Rückzahlung bei 2 % Tilgung?
Bei 3,5 % Sollzins rechnet der Rechner mit 28,9 Jahren. Bei gleicher Anfangstilgung wird die Laufzeit mit steigendem Zins kürzer, weil die Rate mit dem Zins wächst: 32,5 Jahre bei 2,5 %, 26,2 Jahre bei 4,5 %.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Das hängt von Rate, Zinsbindung und gewünschter Restschuld ab. Der Rechner erlaubt 0,5 bis 15 %. Bei 300.000 € und 3,5 % Zins bedeutet 1 % Tilgung 43 Jahre Laufzeit, 3 % rund 22,1 Jahre und 4 % 18 Jahre – bei einer Rate von 1.125 €, 1.625 € bzw. 1.875 €.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Ist noch Restschuld offen, braucht sie neue Konditionen. Bei gebundenem Sollzins können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einem Monat Frist frühestens zum Ende der Zinsbindung kündigen, sofern nichts Neues vereinbart ist.
Kann ich eine Baufinanzierung nach zehn Jahren kündigen?
Ja. Bei gebundenem Sollzins gilt nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wird später eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzins getroffen, zählt deren Zeitpunkt. Das Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen (Abs. 4).
Was kostet eine vorzeitige Rückzahlung?
Innerhalb der Zinsbindung ist sie nur bei berechtigtem Interesse zulässig (§ 500 Abs. 2 BGB). Die Bank kann eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1). Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung nur unzureichend enthält (§ 502 Abs. 2 Nr. 2).
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendete Prozentsatz (§ 489 Abs. 5 BGB). Der effektive Jahreszins nach § 16 PAngV bezieht zusätzlich Kosten wie Vermittlung oder eine erforderliche Immobilienbewertung ein, nicht aber Notarkosten und Grundbuchgebühren. Der Rechner verwendet den Sollzins.
Kann ich eine Baufinanzierung widerrufen?
Bei Verbraucherdarlehen besteht grundsätzlich ein Widerrufsrecht; die Frist beträgt 14 Tage (§ 495 Abs. 1, § 355 Abs. 2 BGB). Sie beginnt außerdem erst, wenn die Bank Ihnen Vertragsurkunde, schriftlichen Antrag oder eine Abschrift zur Verfügung gestellt hat (§ 356b Abs. 1 BGB).
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
Die Bundesbank nennt für August 2026 (vorläufig) durchschnittliche Effektivzinsen von 3,81 % bei einer anfänglichen Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre und 4,04 % bei über 10 Jahren. Welcher Zins für Sie gilt, steht im Angebot der Bank.