Die Sätze
§ 7 Abs. 4 EStG sieht für Wohngebäude im Privatvermögen drei lineare Sätze vor, je nach Fertigstellung:
| Fertigstellung | AfA je Jahr | Dauer |
|---|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3 % | rund 33 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Bei 300.000 € Gebäudewert und 2 % sind das 6.000 € im Jahr.
Nur das Gebäude, nicht der Boden
Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Den Kaufpreis müssen Sie deshalb aufteilen; das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit. Kaufnebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer erhöhen die Anschaffungskosten anteilig.
Degressive AfA für neue Mietwohnungen
Wurde mit dem Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen, können Sie statt linear auch degressiv abschreiben: jährlich 5 % vom Restwert. In den ersten Jahren ist der Betrag damit höher. Dieser Rechner bildet nur die lineare AfA ab.
Vereinfachte lineare AfA. Für bestimmte Gebäude gelten andere Sätze oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer. Keine Steuerberatung.
Aktualisiert am 6. Oktober 2026Quellen: § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung ↗
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA für eine Immobilie?
2 % für Baujahre 1925 bis 2022, 2,5 % für ältere und 3 % für ab 2023 fertiggestellte Gebäude.
Kann ich den Grundstücksanteil abschreiben?
Nein, nur das Gebäude.
Gilt die AfA auch für selbst genutzte Wohnungen?
Nein, nur für Gebäude, mit denen Sie Einkünfte erzielen, etwa durch Vermietung.
Was ist die degressive AfA?
5 % vom jeweiligen Restwert für neue Mietwohnungen mit Baubeginn von Oktober 2023 bis September 2029.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf?
Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren erhöht sie den steuerpflichtigen Gewinn – siehe Spekulationssteuer-Rechner.