Wie die Rate entsteht
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Sie ergibt sich aus Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Bei 300.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.375 € im Monat. Anfangs besteht die Rate überwiegend aus Zinsen; mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, und der Tilgungsanteil wächst.
Restschuld nach der Zinsbindung
Nach zehn Jahren sind in diesem Beispiel rund 71.700 € getilgt und 93.300 € Zinsen gezahlt; offen sind noch rund 228.300 €. Für diesen Betrag brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Zinsen. Bleibt der Zins gleich, wäre das Darlehen nach knapp 29 Jahren getilgt.
Höhere Tilgung, kürzere Laufzeit
Schon ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit deutlich und senkt die Zinslast. Wer flexibel bleiben will, vereinbart Sondertilgungen – deren Wirkung zeigt der Sondertilgung-Rechner. Für den gesamten Kauf hilft der Baufinanzierung-Rechner.
Kündigung nach zehn Jahren
Ist der Zins für mehr als zehn Jahre festgeschrieben, dürfen Sie das Darlehen nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Wertetabelle: Darlehenssumme
Übrige Eingaben: Voreinstellung.
| Darlehenssumme | Monatliche Rate | Restschuld nach Zinsbindung | Gezahlte Zinsen (Zinsbindung) |
|---|---|---|---|
| 30.000 € | 137,5 € | 22.828,37 | 9.328,37 |
| 64.633 € | 296,23 € | 49.182,21 | 20.097,36 |
| 139.248 € | 638,22 € | 105.960,18 | 43.298,58 |
| 300.000 € | 1.375 € | 228.283,74 | 93.283,74 |
| 646.330 € | 2.962,35 € | 491.822,11 | 200.973,61 |
| 1.392.477 € | 6.382,19 € | 1.059.599,55 | 432.984,9 |
| 3.000.000 € | 13.750 € | 2.282.837,45 | 932.837,45 |
Das Ergebnis dient der Orientierung. Bei gesetzlichen, finanziellen, medizinischen oder baulichen Entscheidungen sind der Einzelfall und die zuständige Fachstelle maßgeblich.
Aktualisiert am 3. Oktober 2026Quellen: § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers ↗
Häufige Fragen
Wie berechne ich die monatliche Rate?
Darlehen × (Zins + Anfangstilgung) ÷ 100 ÷ 12.
Was ist die Restschuld?
Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch nicht zurückgezahlt ist.
Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?
Je höher, desto kürzer die Laufzeit und desto weniger Zinsen. Viele Banken verlangen mindestens 1 bis 2 %.
Kann ich nach zehn Jahren kündigen?
Ja, bei längerer Zinsbindung nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist.
Warum sinkt die Restschuld anfangs so langsam?
Weil die Zinsen auf die hohe Restschuld zunächst den größten Teil der Rate ausmachen.
Rechnet der Tilgungsrechner mit Sondertilgungen?
Nein, dafür gibt es den Sondertilgung-Rechner.