Wann Steuer anfällt
Liegen zwischen Kauf und Verkauf eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge. Danach ist der Verkauf steuerfrei.
Ausnahme Eigennutzung
Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der Frist, wenn Sie die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben – oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Für die zweite Variante genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der nur ein volles Kalenderjahr und Teile der beiden angrenzenden Jahre umfasst.
So wird der Gewinn ermittelt
Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Kosten von Kauf und Verkauf (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler). Bei vermieteten Objekten erhöhen die bereits abgesetzten Abschreibungen den Gewinn – den jährlichen Betrag zeigt der AfA-Rechner. Beispiel: 350.000 € − 250.000 € − 20.000 € = 80.000 €; bei 42 % Steuersatz rund 33.600 €. Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei.
Grenzen der Schätzung
Der Gewinn erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen, wodurch der Grenzsteuersatz steigen kann. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht berücksichtigt. Ihren Steuersatz zeigt der Einkommensteuer-Rechner.
Wertetabelle: Verkaufspreis
Übrige Eingaben: Voreinstellung.
| Verkaufspreis | Spekulationssteuer (ca.) | Veräußerungsgewinn | Steuersatz |
|---|---|---|---|
| 0 € | 0 € | 0 | 42 % |
| 8.333.333 € | 3.386.599,86 € | 8.063.333 | 42 % |
| 16.666.667 € | 6.886.600,14 € | 16.396.667 | 42 % |
| 25.000.000 € | 10.386.600 € | 24.730.000 | 42 % |
| 33.333.333 € | 13.886.599,86 € | 33.063.333 | 42 % |
| 41.666.667 € | 17.386.600,14 € | 41.396.667 | 42 % |
| 50.000.000 € | 20.886.600 € | 49.730.000 | 42 % |
Vereinfachte Schätzung. Fristen, Eigennutzung, Abschreibungen und Werbungskosten beeinflussen das Ergebnis. Keine Steuerberatung.
Aktualisiert am 6. Oktober 2026Quellen: § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte ↗
Häufige Fragen
Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?
Nach mehr als zehn Jahren oder bei ausschließlicher Eigennutzung bzw. Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen eigenen Satz; der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Gibt es einen Freibetrag?
Eine Freigrenze: Gewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben steuerfrei. Darüber ist der volle Betrag steuerpflichtig.
Welches Datum zählt für die Frist?
Das Datum der notariellen Kaufverträge, nicht der Grundbucheintrag.
Gilt das auch für geerbte Immobilien?
Die Erben übernehmen das Anschaffungsdatum des Verstorbenen.