Die Schritte
- Reinertrag: Jahresmiete minus Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall).
- Bodenwertverzinsung: Bodenwert × Liegenschaftszins.
- Gebäudereinertrag: Reinertrag minus Bodenwertverzinsung.
- Gebäudeertragswert: Gebäudereinertrag × Barwertfaktor über die Restnutzungsdauer.
- Ertragswert: Gebäudeertragswert plus Bodenwert.
Konkretes Beispiel
12.000 € Miete, 20 % Bewirtschaftungskosten, 150.000 € Bodenwert, 4 % Liegenschaftszins, 40 Jahre Restnutzungsdauer: Reinertrag 9.600 €, Bodenverzinsung 6.000 €, Gebäudereinertrag 3.600 €. Mit dem Faktor 19,79 ergeben sich rund 71.250 € für das Gebäude und zusammen etwa 221.000 €.
Woher die Werte kommen
Liegenschaftszinsen und Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse. Schon ein halber Prozentpunkt beim Zins verschiebt das Ergebnis deutlich. Für einen belastbaren Verkehrswert, etwa bei Erbschaft oder Scheidung, brauchen Sie ein Gutachten. Wie viel Rendite der Kaufpreis bringt, zeigt der Mietrendite-Rechner.
Wertetabelle: Jahresrohertrag (Jahresmiete)
Übrige Eingaben: Voreinstellung.
| Jahresrohertrag (Jahresmiete) | Ertragswert | Reinertrag p. a. | Gebäudeertragswert |
|---|---|---|---|
| 0 € | 150.000 € | 0 | 0 |
| 1.666.667 € | 26.421.613,81 € | 1.333.333,6 | 26.271.613,81 |
| 3.333.333 € | 52.811.968,43 € | 2.666.666,4 | 52.661.968,43 |
| 5.000.000 € | 79.202.338,89 € | 4.000.000 | 79.052.338,89 |
| 6.666.667 € | 105.592.709,35 € | 5.333.333,6 | 105.442.709,35 |
| 8.333.333 € | 131.983.063,97 € | 6.666.666,4 | 131.833.063,97 |
| 10.000.000 € | 158.373.434,42 € | 8.000.000 | 158.223.434,42 |
Vereinfachte Berechnung zur Orientierung. Der tatsächliche Verkehrswert wird durch ein Gutachten ermittelt. Keine Anlage- oder Steuerberatung.
Aktualisiert am 6. Oktober 2026Quellen: § 27 ImmoWertV – Ertragswertverfahren ↗
Häufige Fragen
Wann wird das Ertragswertverfahren genutzt?
Für Immobilien, bei denen der Mietertrag im Vordergrund steht, etwa Mehrfamilienhäuser.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der Zins, mit dem der Markt Immobilien einer Art verzinst; ihn ermitteln die Gutachterausschüsse.
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten.
Ersetzt der Rechner ein Gutachten?
Nein, er zeigt das vereinfachte Verfahren.
Warum wird der Bodenwert extra gerechnet?
Weil der Boden sich nicht abnutzt und dauerhaft erhalten bleibt.